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货币政策在房地产调控中的不确定性
来源:  作者:本站
一、住房需求与货币政策

  (一)住房需求与实体经济

  1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求;按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求,自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等(见表1)。

  2.收入增长与住房需求。从对住宅需求的细分可以看到,中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期,其中,改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来,中国经济进入新一轮持续强劲增长周期,GDP年均增长率9.4%,人均可支配收入年均增长率9.6%,这为人们改善居住条件,卖旧房、买新房奠定了基础。

  3.城市化、婴儿潮与住房需求。1978年改革之初,中国城镇人口占总人口的比重只有18%,到2007年达到44.9%,城市化率年均增长0.89个百分点,而近10年城市化进程加快,年均增加1.4个百分点,这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的,由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

  4.除人口数量外,人口结构也是影响需求的重要因素。自建国以来,我国共出现了三次“婴儿潮”,1963~1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”,使得未来15年我国25~35岁和35~45岁人口占比重上升,当这些年轻人步入成家立业年龄,购房就成了必然的选择,将进一步加大住房的刚性需求。

  5.资产升值与住房需求。更值得人们关注的是,城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求,还有投资需求。其实,住宅兼有消费与投资的双重属性,自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上,水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿,从协议价到招拍挂价,土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升,2002~2007年土地交易价格年均增幅为8.8%,此间,商品住宅价格年均增幅为7.1%。资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人力资产,如今有了房产,以此为抵押就可以从银行获得贷款,扩大当期消费或购买更多的实物资产,从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。
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